Crédit Bail Immobilier

Qu'est-ce qu'un crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier est une location. Comme pour le crédit-bail mobilier, il nécessite l'achat, par le crédit-bailleur, de l'immeuble d'entreprise qui sera ensuite loué à l'entreprise, généralement avec option d'achat en fin de contrat.

Quelles sont les conditions à respecter ?

L'entreprise peut louer : - des immeubles existants ou à construire ; - dont l'usage est industriel, commercial ou de bureaux. Le contrat de crédit-bail immobilier est obligatoirement assorti d’une promesse unilatérale de vente de la part du crédit-bailleur, qui prévoit que le crédit-preneur puisse devenir propriétaire de tout ou partie du bien à la fin du bail : soit par cession ; soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, ou soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.

La promesse unilatérale de vente comporte un prix fixé d’avance et qui tient compte des loyers versés durant la période de bail. Le contrat de crédit-bail immobilier comporte deux composants : un contrat de location et un contrat de vente. Il présente plusieurs caractéristiques qui lui sont propres :

il consiste en la mise en location d’un bien immobilier à usage professionnel, et il est assorti d’une promesse unilatérale de vente que le crédit-preneur peut accepter à l’issue de la location, lui permettant de devenir propriétaire de tout ou partie du bien.

Un crédit-bail immobilier n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux.

Le bien immobilier à usage professionnel est financé par un crédit bail immobilier. La banque achète le bien immobilier pour le compte de son client et lui loue les locaux professionnels, pendant une durée déterminée, avec une faculté de devenir propriétaire au terme de la location, c'est l'option d'achat appelée aussi promesse de vente à terme.

Comme pour le crédit bail mobilier, le crédit bail immobilier ne permet généralement pas de financer des bâtiments dont l'agencement serait trop spécifique pour pouvoir être facilement revendu en cas de défaut sur l'emprunt.

Peuvent signer des contrats de crédit-bail immobilier, tous les types d'entreprises, quel que soit leur secteur d'activité, qui sont assujetties à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non commerciaux (BNC) ou aux bénéfices agricoles (BA).

Le dossier est accepté en fonction de la nature du bien financé, de la situation financière de l'entreprise, de sa capacité de remboursement et des autres programmes financés par ailleurs.

Quels en sont les avantages ?

Le crédit-bail immobilier permet un financement jusqu’à 110 % du montant de l'investissement (sous réserve du paiement du premier loyer).
Les loyers de crédit-bail font partie en totalité des charges déductibles pour l'entreprise.
La propriété de l'immeuble loué étant la première des garanties pour le crédit-bailleur, le crédit-bail permet de dépasser souvent le ratio habituel : fonds propres/endettement à terme = 1, donc d'admettre une proportion moindre de capitaux propres.
Ni l'immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l'entreprise ; ce qui a notamment comme avantage de "limiter l'endettement apparent " de l'entreprise (mais les loyers de crédit-bail figurent sur une ligne spéciale au compte de résultat, l'encours des contrats de crédit-bail est indiqué dans les annexes comptables, et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques).
Les loyers ne sont indexés que pour une faible partie.

Souplesse des loyers possible. Par exemple : à pallier (minorées les 1ères années, majorées ensuite). Ou encore la périodicité du remboursement pour mieux suivre le cycle saisonnier des rentrées. Etc…
Trésorerie toujours mieux conservée avec la formule du crédit-bail immobilier. En clair : autofinancement réduit – meilleure fiscalité – trésorerie mieux conservée.

Les subventions et le crédit-bail immobilier

Les subventions publiques plus faciles à obtenir dans ce cadre de financement, même si les aides sont directement perçues par l’établissement de crédit, propriétaire du bien.

Quelles en sont les modalités pratiques ?

L'entreprise choisit le bien immobilier qui correspond à ses besoins et négocie avec le vendeur les conditions de l'achat de l'immeuble ou du terrain constructible.
Le crédit bailleur achète le bien puis le loue à l'entreprise pendant un temps déterminé. En cas de construction, celle-ci se fait sous la direction de l'architecte ou du bureau d'étude de l'entreprise qui conserve la maîtrise d'ouvrage. -A la fin du contrat, l'entreprise achète l'immeuble pour un montant symbolique et en devient alors propriétaire. - La société de crédit-bail achète éventuellement le terrain. -Pendant la période de construction, la société de crédit-bail paye les travaux et elle se charge de la récupération de la TVA. Le client verse des pré loyers qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail.

Durée : Entre 8 et 15 ans

La durée de 12 ans présente l’avantage de ne pas publier le contrat de crédit-bail immobilier à la Conservation des hypothèques au moment de sa signature. Tous les baux supérieurs à cette durée doivent l’être. Autant que votre trésorerie prévisionnelle le permet, nous privilégions cette durée. Son coût financier total présente une économie d’environ 20 % par rapport à une durée de 15 ans. Il est possible d'effectuer une sortie anticipée du contrat dès la 7ème année. Montant théorique minimum : 200.000€

Un grand nombre d’établissements de crédit-bail immobilier le fixent à 1.000.000 €. En général, plus le montant de l’investissement est élevé, plus cette formule est rencontrée.

Pour quel coût ?

A noter : le taux du prêt est généralement supérieur d'environ un point à celui des prêts bancaires à long terme.

Le client paye des loyers qui peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, généralement indexés pour une part limitée. Les loyers sont calculés sur la valeur hors-taxes des investissements. Ils sont payables trimestriellement, semestriellement ou annuellement, d'avance ou à terme échu, selon les sociétés de crédit-bail.
Pendant la durée du contrat, l'entreprise locataire assume les différentes charges de l'immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.)
En fin de contrat, l'entreprise achète le bien pour la valeur résiduelle prévue au contrat. Le prix oscille fréquemment entre 5 et 15 % de l'investissement d'origine, mais il peut être réduit à 1€. Pour acquérir le bien, l'entreprise doit effectuer une levée d'option d'achat qui déclenchera le transfert de propriété du bien immobilier. Cette opération génère des incidences fiscales et comptables.

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